Інвестиції в нерухомість — докладний огляд для початківців

Інвестування в нерухомість є улюбленим варіантом серед інвесторів-новачків. Це пов'язано з тим, що вони просто не знають інших вигідних способів вкладення грошей. У цій статті ми поговоримо так хороші вкладення в нерухомість, чи варто займатися її купівлею, щоб заробити, які плюси і мінуси.

1. Загальна інформація про інвестування в нерухомість

Існує досить багато різновидів нерухомості і у кожного сегмента є свої плюси і мінуси. Як правило, виділяють такі напрями:

  • Житлова
  • Комерційна
  • На етапі будівництва
  • Нерухомість за кордоном
  • Пайові інвестиційні фонди

Для заробітку існують лише дві можливості:

  1. Здача приміщення в оренду
  2. Перепродаж нерухомості за більш дорогою ціною

Найчастіше інвестори поєднують ці два заробітку: якийсь час орендують приміщення, отримуючи тим самим 3-10% річних, а потім при необхідності продають подорожчав актив. Ціни на нерухомість, як і на будь-який інший товар схильні до інфляції, тому з часом об'єкти дорожчають.

У кожного об'єкта нерухомості є певні ризики пов'язані передусім з її вартістю і ліквідністю. Ціни прямо пов'язані з економічною ситуацією в країні (якщо зарплати падають, то і цінник не зростає). У довгостроковій перспективі об'єкти завжди дорожчають, але в окремі моменти часу її вартість може добряче "потрусити" (плюс/мінус 5-10%), як регулярно трусить і фондові біржі.

Крім ризиків є також і накладні витрати на утримання об'єкта. Це комунальні платежі, податки та інші збори. Вони зменшують прибутковість, тому при своїх розрахунках варто обов'язково враховувати їх, інакше можна досить сильно "промахнутися" з оцінкою прибутковості того чи іншого об'єкта.

Як відомо, гроші щорічно знецінюються через інфляцію. Якщо нерухомість не буде приносити ніякого прибутку і не дорожчати в ціні, а ще плюс до того ж будуть і накладні витрати, то інвестор буде терпіти великі збитки. Про ризики та переваги зберігання грошей в нерухомості ми поговоримо трохи нижче.

Нерухомість належить до класу захисних активів. В залежності від використання об'єктів можна віднести як до класу активів (якщо здавати в оренду), так і пасиву (якщо не здавати в оренду, а просто платити комунальні платежі).

Давайте розглянемо кожен тип об'єкта нерухомості більш докладно.

2. Житлова нерухомість — як найпростіший об'єкт для інвестиції

Самим простим і зрозумілим для кожної людини є звична кожному з нас житлова нерухомість (квартири, будинки). Її можна перепродати дорожче або ж здавати в оренду.

Як показує досвід попередніх років, вартість квартир лише дорожчає з часом. Але треба розуміти, що цей процес дуже повільний і "зрубати" на цьому гроші можна лише у випадку вдалої покупки/продажу.

Найчастіше зростання цін на квартири схожий з відсотком інфляції в країні, а це по суті говорить про те, що заробітку у інвестора практично немає. Є лише надійний актив за збереження платоспроможності своїх грошей.

Ціни на нерухомість можуть змінюватися залежно від економічної ситуації в країні і світі в цілому. Подивіться на графік зміни ціни на квадратний метр житла в Москві в рублях:

Можна сказати, що він досить активно зростає весь час. Але це ситуація в рублях. А з індексом цін у доларах ситуація інша:

Тобто можна звернути увагу, що просто купивши долари можна було б набагато ефективніше зберегти свою платоспроможність, ніж зберігаючи їх у нерухомості. При цьому долари є ліквідним активом і можуть приносити дохід від банківського вкладу або облігацій.

Наприклад, єврооблігації Газпрому приносять 8.7% річних, Зеба 5.6%. Але вони досить дорого коштують. Можна придбати диверсифікований портфель ETF фонду FXRU або RUSB.

Розглянемо переваги і недоліки інвестування в житлову нерухомість.

Плюси
  • Ринок житла величезний, тому є широкий вибір. Якщо діяти грамотно і особливо не бити гарячку, а чекати кращих пропозицій, то можна регулярно здійснювати вдалі покупки.
  • Пасивна прибуток від здачі в оренду. Житло завжди користується попитом, навіть незважаючи на величезний вибір.
  • Покупець знайдеться на будь-яке житло. Питання лише в її вартості і швидкості пошуку покупця.
  • Надійний варіант збереження грошей
Мінуси
  • Потрібні великі вкладення. Наприклад, у Москві ціни на квартири починаються від 5 млн. рублів
  • Процес оформлення і продажу займає 2-4 тижні, коли покупець вже знайдений.
  • Низька рентабельність оренди. У середньому виходить 4-6% річних, що навіть нижче банківських вкладів
  • Низька ліквідність. Пошук покупця може затягнутися на кілька місяців, щоб продати швидше треба знижувати ціну.
  • Стан житла з часом псується і іноді доведеться вкладатися в косметичний ремонт
  • Ризики псування майна від квартирантів
  • Потрібно платити податок на прибуток від здачі. А це ще скорочує прибуток на 13%. У підсумку виходить менше 4-6% річних.

Хочу ще підкреслити те, що купувати квартиру в іпотеку буде вкрай не вигідно. По-перше квартира ледве дорожчає в ціні, по-друге Ви платите регулярно банку за 9-12% річних. А також додайте до цього ще й інфляцію на Ваші стартові вкладення. Разом виходить, що простіше всього накопичити гроші, а потім вже купувати житло.

Багато міркують так: купимо квартиру і будемо здавати її, а на виручені гроші покривати іпотеку. Але якщо Ви сядете і порахуєте Ваші можливості і доходи від банківського депозиту без цієї "тоскний схеми", без біганини і ризиків, то вийде, що без будь-яких рухів тіла можна отримати більше. Єдиним ризиком залишається різкий обвал рубля, але в цій ситуації нерухомість навряд чи буде дорожчати в ціні через відсутність грошей у покупців.

Підсумки

Житлова нерухомість є джерелом збереження грошей, але не способом їх накопиченням. При цьому в якісь періоди часу можна навіть бути в збитку. Я лише можу додати, що якщо сума інвестиційного портфеля становить понад 8 млн. рублів, то в цілому має сенс купити однокімнатну квартиру для здачі. Це знизить Ваші ризики і створить гарантований джерело стабільного доходу, який можна вкладати кудись ще або жити на ці кошти.

3. Інвестиції в комерційну нерухомість — для просунутих інвесторів

Комерційна нерухомість — це нежитловий об'єкт (склад, офіс, перукарня, готель, спортзал, бізнес-центр, супермаркет). Головна ідея покупки таких об'єктів є виключно здача в оренду або подальший перепродаж.

Комерційна нерухомість користувалася величезним попитом у нашій країні до 2014 року. Після чого настав геополітична криза, санкції, втеча іноземного капіталу, знецінення рубля по відношенню до "твердих" валют. З тих пір ціна на комерційні об'єкти стала падати, а її рентабельність також залишає бажати кращого.

Ціни на комерційну нерухомість в Москві і області можуть бути значними сумами, які не під силу рядовим інвесторам (вартість обчислюється десятками мільйонів рублів). Мало, хто зможе дозволити собі купити навіть об'єкт вартістю в 5 млн. рублів. В залежності від регіону ціни можуть істотно менше, але і здавати в оренду можна буде не так вигідно.

Як я вже зазначив вище, ціни сильно впали. Тому ті, хто вклався в 2014 році в комерційну нерухомість зараз в збитку на 20-30%, при цьому ціна оренди також знизилася. Цим інвесторам необхідно просто чекати, щоб відбити ці втрати. Це низковолатильный ринок, але й тут трапляються скачки цін і не найсприятливіші періоди.

Підіб'ємо підсумок: відзначимо плюси і мінуси інвестицій у комерційну нерухомість

Плюси
  • Від здачі в оренду комерційної нерухомості можна отримувати більше грошей, ніж від квартири
  • Є можливість відкрити свій бізнес (наприклад, по франшизі)
  • За внутрішню обробку відповідає орендар. Ви можете здати голі стіни, а значить Ви не несете ризиків за псування майна (як у випадку з квартирами)
  • У періоди економічного зростання попит на комерційну нерухомість зростає швидше, ніж на житлову
  • Банки видають кредити більш охоче, ніж у порівнянні з житлової
Мінуси
  • Ціни на оренду падають і коли ця тенденція переломиться складно сказати
  • Низька ліквідність
  • Дорожнеча
  • Пошук охочих зняти приміщення може затягнутися на довгі місяці

4. Вкладення в будівництво нових об'єктів нерухомості

Вкладення грошей у будівництво нерухомості є великим і популярним напрямком серед початківців інвесторів. Причому вкладення відносно невеликі, оскільки об'єкт дешевше ринкової вартості на 20-50% залежно від ризиків і етапу будівництва.

Багато людей вкладали свої гроші в новобудови починаючи з 2005 року. Їм вдалося заробити непогані гроші, навіть беручи квартири в іпотеку. У той час спостерігалося економічне зростання і ціни на квартири стабільно дорожчали. Я думаю, що вклавши ті ж самі гроші у фондовий ринок, вони б були ще в більшому плюсі без будь-яких рухів.

Ні що не вічне в нашому світі. З 2014 року ситуація змінилася. Тепер вкладення в новобудову це швидше ризик без якихось видимих можливостей заробити стан. Причому ризик пов'язаний як із забудовником, який може довго будувати об'єкт або зовсім заморозити його, а також і те, що ціни впадуть або залишаться на тому ж місці. Плюс до того ж можливо доведеться ще довго шукати покупця.

Навіть зараз можна сказати, що ціна на новобудови після її здачі збільшуються лише на 10-20%, проте за цей час пройде 1-2 роки. Інфляція з'їсть більшу частину всієї прибутку. У підсумку Ви ризикували заради чистого доходу в 3-5% за вирахуванням інфляції? А треба було ще ходити до забудовника, оформляти документи, а потім шукати покупця. По-моєму час дорожче цієї скромної прибутку та взятого на себе ризику.

До речі, ті хто вклали гроші в новобудови 2011-2014 році, тривалий час були в мінусі. Лише в 2018 році їх ціна покупки зрівнялася з ринковою. По суті їх гроші не працювали 4-7 років. За цей час фондовий ринок виріс в 2-3 рази.

Плюси
  • Невеликі вкладення (об'єкт на стадії будівництва коштує дешевше)
  • Величезна ймовірність продати дорожче об'єкт після споруди
  • Новобудова в плані інвестиції краще, ніж старим будинкам по 30-70 років
  • Великий вибір житла, що будується
  • Ставки на іпотеку нижче, ніж на вторинному житло
Мінуси
  • Здача об'єкта може затягнуться, а для інвестора це означає, що весь час його гроші не будуть працювати
  • З урахуванням кризи розраховувати, що ціни на новобудови після її здачі сильно подорожчають не доводиться
  • Дуже багато нових новобудов, що збільшує кількість пропозицій на ринку, тим самим збиваючи ціну

5. Купівля нерухомості за кордоном

Купівля нерухомості за кордоном доступна кожному жителю, проте із-за безлічі нюансів краще не зв'язуватися з цією ідей тим, хто юридично погано підкований. Є "підводні камені", які присутні в законодавстві інших країн і їх треба враховувати.

Наприклад, Ви хочете купити об'єкт за кордоном. Зробити це віддалено можна, але така угода несе в собі ризики. Адже Ви навіть не бачите, що купуєте. Тому бажано особиста присутність, а це витрати на переліт, проживання. А якщо врахувати, що може знадобитися знаходження на території іншої держави пару тижнів виллється в пристойні витрати.

Після покупки постає питання, а що робити далі з нерухомістю? Здавати в оренду? Віддалено це зробити можна, але як стежити за тим, що все в порядку?

Ціни на нерухомість за кордоном можуть знижуватися і далеко не факт, що загалом вдасться заробити на цьому. Наприклад, вартість житла в Угорщині, Австрії, Німеччині зростає повільно в ціні. Це зростання можна порівняти з рівнем інфляції. Правда ціна буде в іноземній валюті, що дає якісь гарантії від коливання нашої національної валюти.

Плюси
  • Вартість об'єктів номінована в доларах, значить ми усуваємо валютні ризики
  • Невеликі ризики з геополітикою
Мінуси
  • Складність придбання та відстеження стану об'єкта
  • Ризики, що з нерухомістю може щось трапиться або ж уряд обкладе його сильним податком у зв'язку з якимось складним становищем

6. Піфи нерухомості

ПІФ (пайовий інвестиційний фонд) являє собою спеціального фонду, в який інвестори вкладають свої гроші. Досвідчені керівники вкладають ці кошти в різні активи. Найчастіше Піфи вкладаються в цінні папери, але є і варіанти і з нерухомістю.

Головна ідея в наступному: фонд збирає гроші вкладників і вкладає їх в якесь велике будівництво. Через якийсь час (зазвичай не менше року) гроші можна забрати. Але в такі Піфи зазвичай інвестують на довгий час, тому що прибуток від забудови зазвичай приходить далеко не відразу.

Станом на 2019 рік стан всіх Піфів нерухомості плачевний. Практично всі вони за три останні роки впали. Загальний збиток становить в середньому 20-40%.

Плюси
  • Мінімальні вимоги до вкладень (зазвичай в такій ПІФ можна вкласти суми від 100 тис. рублів)
  • Відсутність якихось рухів з боку інвестора (всі дії лежать в руках фонду)
Мінуси
  • Вам належить тільки частина нерухомості, яку можна помацати. Тому психологічно це нагадує торгівлю на біржі
  • ПІФ бере комісії (але вони невеликі)
  • Довгострокові вкладення (раніше терміну гроші можна забрати лише з якимись штрафами, або взагалі не можна)

Якщо Вас цікавить варіант інвестування в фонд будівництва нерухомості, то можна це зробити через компанію Finam. Середня прибутковість прогнозується на рівні 12-16% річних.

Є також цікавий варіант купити корпоративні облігації будівельних компаній. Їх прибутковості на 2019 рік знаходяться на рівні 12-15% річних.

7. Плюси і мінуси інвестування в нерухомість

Плюси
  • Надійний спосіб збереження грошей. Нерухомість за всю історію ніколи не дешевшала дуже сильно на відміну від біржі акцій
  • Нерухомість можна візуально побачити та відчути. Акції, облігації та інші активи існують віртуально.
  • Стабільне джерело доходу від здачі в оренду
  • З часом вартість житла тільки дорожчає
Мінуси
  • Маленька ліквідність
  • Купівля та продаж об'єктів забирає час на оформлення
  • Вартість нерухомості не зростає в періоди кризи. Для зростання вартості необхідний економічний ріст
  • Є накладні витрати на утримання
  • Є ризики невдалої покупки. Наприклад, це час до 2014 року. Ціни після цього сильно просіли, тому ті, хто купив раніше виявилися не в найкращій ситуації.

Дивіться також цікаве відео про вкладення в нерухомість, які найбільш часті помилки роблять інвестори:

Читай також: